תמ"א 38 | קובי אלקיים נדלן בע"מ
תמא 38 חיזוק מבנים
תמ"א 38 כבר אינה מסלול פעיל: לפי דיווחים המבוססים על מינהל התכנון, התוכנית פקעה באופן סופי בכל הארץ ב-18 במאי 2026, ולא ניתן עוד להגיש לפיה בקשות חדשות להיתר. בניין ותיק שרוצה היום חיזוק או הריסה ובנייה מחדש צריך לבחור באחד המסלולים שהחליפו אותה: חלופת שקד לפי תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, תוכנית עירונית מחליפה אם אושרה בעיר שלכם, או פינוי בינוי במתחמים גדולים יותר.
המדריך מסדר את התמונה: מה קרה לתמ"א 38 ומתי, מה המשמעות לבניין שכבר היה בתהליך, איך עובדות החלופות, ומה כדאי לבדוק לפני שחותמים על משהו. בכל נושא יש קישור למדריך מורחב באתר.
רוצים לבדוק מה אפשר לעשות היום בבניין שלכם במקום תמ"א 38? שיחה ראשונית ללא התחייבות: 053-658-4252 או support@kobielkayamrealestateltd.com.
מה הייתה תמ"א 38 בקצרה
תמ"א 38 הייתה תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. הרעיון היה פשוט: המדינה לא מממנת את החיזוק ישירות, אלא נותנת זכויות בנייה נוספות. יזם שמקבל את הזכויות בונה דירות חדשות ומוכר אותן, ובתמורה מממן את החיזוק ואת השיפורים לדיירים הקיימים.
התוכנית פעלה בשני מסלולים עיקריים:
חיזוק ועיבוי (תמ"א 38/1) – הבניין הקיים נשאר, מחוזק, ומקבל בדרך כלל ממ"ד, מרפסת, מעלית וקומות נוספות. פירוט מלא במדריך תמ"א 38/1 – חיזוק ועיבוי.
הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) – הבניין נהרס ונבנה מחדש עם יותר דירות, והדיירים מקבלים דירה חדשה במקום הישנה.
מה קרה לתמ"א 38: ציר הזמנים
סיום התוכנית לא קרה ביום אחד. המועצה הארצית לתכנון ולבנייה קבעה מתווה שלפיו התוכנית תמשיך לחול רק ברשויות שקיבלו החלטה להאריך אותה וקידמו תוכנית מחליפה, ולכל המאוחר עד 18.5.2026 או עד כניסת התוכנית המחליפה לתוקף, המוקדם מביניהם.
אוגוסט 2024 – בערים שלא האריכו את התוכנית היא פקעה, ולפי הדיווחים מאותה תקופה לא ניתן עוד לקדם בהן פרויקטים חדשים לפיה. פרויקטים שכבר היו בהליכי אישור המשיכו כמתוכנן.
18 במאי 2026 – לפי דיווח מיוני 2026 שהתבסס על תשובת מינהל התכנון, תמ"א 38 פקעה סופית בכל רחבי הארץ, גם בערים שהאריכו אותה.
היום (נובמבר 2026) – אין אפשרות להגיש בקשה חדשה להיתר לפי תמ"א 38. בניינים ותיקים עוברים למסלולים החלופיים.
פירוט נוסף על התאריכים ועל ההבדלים בין הערים נמצא במדריך מתי פקעה תמ"א 38 ומה קורה לבניינים שלא הספיקו.
הבניין שלנו היה באמצע תהליך. מה עכשיו?
ההבחנה החשובה היא בין שלושה מצבים, והם שונים מאוד זה מזה:
יש היתר בנייה או שהעבודות כבר החלו – הפקיעה לא אמורה לעצור את הפרויקט, אבל כדאי לוודא מול עורך הדין של הדיירים שכל התנאים בהיתר עומדים בתוקף.
הוגשה בקשה להיתר לפני מועד הפקיעה בעיר – לפי הדיווחים, פרויקטים שהיו בהליכי אישור המשיכו. את מעמד הבקשה הספציפית יש לברר מול הוועדה המקומית.
נחתם הסכם עם יזם אבל לא הוגשה בקשה – הסכם חתום לא מבטיח שהפרויקט יתקדם במסלול הישן. ברוב המקרים צריך לבחון מחדש את הפרויקט במסלול חלופי, ולעיתים גם לעדכן את ההסכם.
החלופות לתמ"א 38
חלופת שקד – תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה
תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה התקבל בכנסת ב-30 ביוני 2022 ופורסם ברשומות ב-10 ביולי 2022. הוא הוסיף לחוק פרק בשם "תכנית לעמידות מבנים מפני רעידת אדמה" (סעיפים 70א עד 70ט), שמוכר בציבור כחלופת שקד. במקום זכויות שנובעות מתוכנית ארצית, הזכויות ניתנות בתוכנית נקודתית לבניין או למגרש, שמאשרת הוועדה המקומית.
לפי החוק, בניין נחשב "מבנה הטעון חיזוק" אם מתקיימים בו כל התנאים הבאים:
הוא נמצא במגרש המיועד למגורים, ולפחות 70% מהשטח הבנוי בו משמש כדין למגורים.
ההיתר שלו ניתן לפני 1 בינואר 1980, או בין 1980 לסוף 1984 עם חוות דעת מהנדס שהוא לא נבנה לפי תקן רעידות האדמה שחל באותה עת (ת"י 413).
לא בוצעו בו כ בר עבודות חיזוק לפי היתר.
יש בו לפחות שתי קומות מעל הקרקע ולפחות ארבע יחידות דיור שנבנו לפי היתר.
היקף הזכויות שהחוק מאפשר לוועדה לאשר, כתקרה ולא כזכות אוטומטית:
הריסה ובנייה מחדש – עד 400% מהשטח הבנוי הקיים מעל הקרקע. בתוכנית שמאחדת לפחות שלושה מגרשים סמוכים – עד 500%.
חיזוק בלי הריסה – עד 200% מהשטח הבנוי הקיים מעל הקרקע, בתנאי שבכל דירה יהיה מרחב מוגן.
ניוד זכויות למגרש אחר – החוק מאפשר גם להעביר חלק מהזכויות למגרש אחר, במגבלות שנקבעו בו.
חשוב להבין: הוועדה המקומית רשאית לדחות תוכנית משיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים, כלכליים או של תשתיות, או אם היא מעדיפה תכנון כולל לאזור, ועליה לנמק זאת בכתב. כלומר, חלופת שקד היא מסלול שמחייב אישור, לא זכות קנויה. בדיווחים מיוני 2026 צוין שהמסלול עדיין לא הוכיח את עצמו בפועל. הסבר מפורט נמצא במדריכים חלופת שקד בשפה פשוטה וזכויות בנייה בחלופת שקד.
תוכניות עירוניות מחליפות
חלק מהרשויות המקומיות הכינו תוכניות התחדשות בניינית משל הן, שקובעות לכל העיר או לחלקים ממנה כמה זכויות יינתנו, באילו רחובות, ובאילו תנאים. היתרון הוא ודאות: כשתוכנית כזו מאושרת, ברור מראש מה מותר לבנות. החיסרון הוא שהיא קיימת רק בחלק מהערים, ובחלק מהמקומות היא עדיין בהליכי אישור או שאושרה ועדיין לא נכנסה לתוקף.
כדי לדעת אם יש תוכנית כזו בעיר שלכם ומה היא קובעת, ראו תוכנית מחליפה לתמ"א 38 – באילו ערים היא קיימת ואת ההשוואה תוכנית מחליפה או חלופת שקד.
פינוי בינוי
כשמדובר במתחם של כמה בניינים, ולא בבניין בודד, המסלול המתאים הוא לעיתים פינוי בינוי. זה מסלול ארוך ומורכב יותר, שמתאים בעיקר כשאפשר לתכנן מחדש רחוב או שכונה. ההחלטה בין בניין בודד למתחם תלויה בגודל המגרש, בבניינים הסמוכים ובמדיניות העירונית.
השוואה מהירה בין המסלולים
תמ"א 38: תוכנית ארצית; זכויות שנקבעו מראש; לא ניתן עוד להגיש בקשות חדשות.
חלופת שקד (תיקון 139): חוק ארצי; תוכנית נקודתית לבניין או למגרש; תקרת זכויות עד 400% בהריסה ועד 200% בחיזוק; אישור לפי שיקול דעת הוועדה המקומית.
תוכנית עירונית מחליפה: כללים שקבעה הרשות המקומית; ודאות גבוהה יותר כשהתוכנית בתוקף; קיימת רק בחלק מהערים.
פינוי בינוי: מתאים למתחמים של כמה בניינים; תהליך ארוך יותר; תכנון רחב יותר של השכונה.
היטל השבחה ומיסוי – מה השתנה
לפי תיקון 139, על היתרים לפי תוכנית לעמידות מבנים מפני רעידת אדמה חל ככלל היטל השבחה בשיעור של רבע מההשבחה, עם כללים מיוחדים כשזכויות מועברות למגרש אחר. מי נושא בהיטל בפועל נקבע בהסכם עם היזם, ולכן כדאי לוודא שהדבר מוגדר בו במפורש. הרחבה במדריך היטל השבחה בתמ"א 38 מול התוכניות המחליפות ותיקון 139.
בנושא מס שבח ומע"מ לדיירים, הכ ללים תלויים במסלול ובמועדים, ולכן כדאי לבדוק אותם מול רואה חשבון או עורך דין לפני חתימה. ראו מיסוי לדיירים בתמ"א 38 – מס שבח ומע"מ (וכן מדריך נפרד על מיסוי דיירים בהריסה ובנייה מחדש).
צ'קליסט לבעלי דירות בבניין ותיק
לבדוק מתי ניתן היתר הבנייה המקורי של הבניין – זה תנאי סף בחלופת שקד.
לברר בוועדה המקומית אם יש בעיר תוכנית מחליפה מאושרת ומה היא קובעת לרחוב שלכם.
אם נחתם הסכם עם יזם בעבר – לבדוק אם הוגשה בקשה להיתר ומה מעמדה הי ום.
לבחור עורך דין מטעם הדיירים, שאינו תלוי ביזם.
לבדוק איזה רוב נדרש בבניין לכל מסלול – ראו איזה רוב בעלי דירות נדרש.
לוודא שההסכם כולל בטוחות, לוחות זמנים, דיור חלופי ומפרט טכני.
לבדוק מי נושא בהיטל ההשבחה ובמסים לפי ההסכם.
טעויות נפוצות
להניח שהסכם תמ"א 38 ישן עדיין תקף כמו שהוא – אם לא הוגשה בקשה בזמן, ההסכם צריך בדיקה מחדש מול המסלול החלופי.
להתייחס ל-400% או ל-200% כזכות מובטחת – אלה תקרות. הוועדה המקומית קובעת בפועל כמה לאשר, ויכולה גם לדחות.
לחשוב שהכללים זהים בכל עיר – תוכנית עירונית מחליפה יכולה לקבוע כללים שונים לגמרי מחלופת שקד.
לחתום לפני שבודקים את מצב הבניין – גיל ההיתר, מספר הדירות והשימוש במבנה קובעים אם הוא בכלל עומד בתנאי החוק.
להתעלם מדיירים מתנגדים או מבוגרים – יש לכך הסדרים בחוק. ראו דייר מתנגד ותפקיד המפקח על רישום מקרקעין והגנות לדיירים מבוגרים.
לא לתעד ליקויים אחרי מסירה – ראו ליקויים אחרי פרויקט תמ"א 38 – איך מתעדים ודורשים תיקון.
שאלות נפוצות
האם אפשר עדיין להגיש בקשה להיתר לפי תמ"א 38?
לא. לפי הדיווחים המבוססים על מינהל התכנון, התוכנית פקעה סופית ב-18 במאי 2026 בכל הארץ, ולא ניתן להגיש לפיה בקשות חדשות. בערים רבות היא פקעה כבר באוגוסט 2024.
מה זו חלופת שקד?
זה הכינוי לתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, שהתקבל ב-2022. התיקון מאפשר לוועדה המקומית לאשר תוכנית לבניין או למגרש בודד לצורך חיזוק או הריסה ובנייה מחדש, עם תקרות זכויות שנקבעו בחוק.
האם כל בניין ישן מתאים לחלופת שקד?
לא. לפי החוק נדרש, בין היתר, היתר מלפני 1980 (או 1980–1984 עם חוות דעת מהנדס), לפחות שתי קומות וארבע דירות, ושימוש עיקרי למגורים. גם כשהתנאים מתקיימים, הוועדה המקומית יכולה לדחות את התוכנית בנימוק כתוב.
מה עדיף – חלופת שקד או תוכנית עירונית?
אין תשובה אחת. אם בעיר יש תוכנית מחליפה מאושרת, היא בדרך כלל נותנת יותר ודאות. אם אין, חלופת שקד עשויה להיות הדרך לבניין בודד. ההחלטה תלויה בבניין, במגרש ובמדיניות הוועדה המקומית.
מה קורה להסכם שחתמנו עם יזם לפני הפקיעה?
זה תלוי בשלב שאליו הגיע הפרויקט. אם הוגשה בקשה להיתר לפני מועד הפקיעה, יש לבדוק את מעמדה בוועדה. אם לא, סביר שיהיה צורך לבחון מסלול חלופי ולעדכן את ההסכם, בליווי עורך דין מטעם הדיירים.
כמה היטל השבחה משלמים בחלופת שקד?
לפי ת יקון 139, ככלל רבע מההשבחה, עם כללים מיוחדים כשזכויות מועברות למגרש אחר. מי משלם בפועל נקבע בהסכם עם היזם.
לסיכום
תמ"א 38 הסתיימה, אבל הצורך לחזק ולחדש בניינים ותיקים לא נעלם. מה שהשתנה הוא הדרך: במקום תוכנית ארצית אחידה, יש היום מסלול חוקי לבניין בודד (חלופת שקד), תוכניות עירוניות שונות מעיר לעיר, ופינוי בינוי למתחמים. הצעד הראשון הוא להבין מה חל על הבניין שלכם בפועל, ורק אחר כך לנהל משא ומתן.
קובי אלקיים נדל"ן בע"מ, שנוסדה ב-2013 ומשרדיה בתל אביב, עוסקת ביזמות, פינוי בינוי, עסקאות קומבינציה ועסקאות נדל"ן מורכבות. לבדיקת היתכנות ראשונית ללא התחייבות: 053-658-4252 או support@kobielkayamrealestateltd.com
מדריכים מרכזיים נוספים
מקורות
חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 139), התשפ"ב-2022 – נוסח החוק באתר הכנסת
מרכז הנדל"ן, 10.6.2026: תמ"א 38 פקעה סופית (על בסיס תשובת מינהל התכנון)
מרכז הנדל"ן: מתווה המועצה הארצית להארכת תמ"א 38 עד 18.5.2026
עודכן: נובמבר 2026. המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי, תכנוני או מיסויי.